咖啡馆筹备 咖啡馆的商圈调查和选址

　　一、开店前精心准备

　　(一)自我评估-一开店是兴趣还是愿意打拼的事业

　　当您开始有了想要开店。自己想罄独当一面。展现个人领导能力与实现自找到恕的时候，就应该为自己打打分，为自己放身定做一个家的感觉，也就是从元到有。装扮它充实到立脏俱全、车窝温暖的环境，一个臼己真正愿意付出的地方。所以个人到底拥有多少实力去完成宫，这真是一个现实的考验，请自己替自己做一个评估。

　　1.资费：首先开店就是要有钱，没有钱一切免谈，不管是要重新装修或是盘店。所有的器具材料、机器设备、广告、装修等，不论是全新的或二手的都是要用钱解决。只要-动、一改、一增加就是姿花钱，要根据自己的警业面积和档次预估所需资费。资费的支出项目包桥：租金、押费、各种机器设备、底丽埋在修、企划设计〈包括店名、商标设计及名片、广告招牌、菜谱、宣传单等)、原材料、杂货料等。

　　2.体力：其次就是个人的身体状况。这是要经常站立、走动、活动双手的工作，所以一定要有充足的体力。能够有工作十多个小时的耐力。才能应付大量、快速的营业需要，包括采购、整赂、创作、上饮料、收捻、消洗、归位、清洁打扫等，都须要拥有足够的精力才能做好。

　　3.时机：就是比彼伏的工作时间，从前期准备、准备计划、安排人事、工作流程，开业到休息。至少都要有每天工作10～12小时的心理准备，你似可能只有2～4天/月，甚至至全年没有休假都是有的。

　　4.个性：最后就是能具备坚定的信心，一定要有成功的决心，忍耐克服所有疑难问题，一一改进修正，还要有更好的毅力，再苦再累都坚持到最后，只要经过几个月的磨练，自然可以建立一套属于自己的工作流程，轻松又有规律的营业方式，再找寻新的机会和挑战，坚信一切都有可能，并具有远见和开创性，则一定会成功。

　　(二)了解竞争对手甲一知己知彼成功近一步

　　任何行业都有竞争。适者生存，强者为王，要想成功，各凭本事，不一定有钱一定就能开店成功，也不一定地点好一定赚钱，要想开一家赚钱且成功的店，因素很多。条件也不少，当面对竞争时，根本之道还是在于自身的体制是否健全。品质、服务好不好、效率高不高。如果因为害怕竞争而裹足不前或怀忧丧志。那就缺乏接受挑战的勇气，自己的抗压能力不够。

　　通常，面对外在的竞争，当咖啡馆越多，同类型或相似的咖啡馆越多，在短时间内就会造成磁吸效应，本店的营业额会降低。若再遇到大型的咖啡馆的竞争，坦白地说，小型的店实在很难抗衡，无论就气派、格调、空间、宽敞、舒适、面子、感觉、气氛、交通方便性、地现位置、品牌知名度等，的确它们占尽优势，有可能造成大家都在比面积、财力、装修，那对没有资费的人来说是很不公平的。

　　但是，别担心这么多，只主要您坚持品质，注重环绕的清洁、温馨，时间能证明您的实力，小兵也能立大功，小店也能赚大钱，赚钱让别人看不出来。自己拥有专业息高超的技术，这绝不是有钱就容易学会的，对自己要有信心，勇敢地面对挑战，走出自己的一条康庄大道。

　　(三)选择加盟还是自营

　　这是许多人开始萌生开店的构想时。最常考虑的问题，然后到处去听说明会，找资料，看店面，试吃(喝｝各家的产品，再来问价钱，观察各家的优缺点、生意好坏，其实这些可能是本来倒置的做法，因为大家都站在营销的角度在看待开店，而笔者认为应先从基础的技术层面开始，如果身为店家经营者都分不清楚各种产品口味的好坏和品质的优劣，怎么能开创长久成功的店。

　　加盟的好处就是将别人成功创业的经验，照搬照抄，节省学习的时间，品质、原料、技术、招牌、服务、配方、程序都一样，不用动脑筋，简单化、标准化、专业化、制度化，感觉实在方便，只姿付钱就能得到该公司的服务，只要乖乖听话照着做就可以了，不要有太多意见，不能违背公司的政策与规定，最适合个性单纯、想法简单的人，更重要的是要有钱，不怕被拘束，可是能否成功赚钱呢?没有保证。还是要靠个人的努力与求新求变，经统计仍有相当高的失败率。

　　自营的好处是可以完全按照自己的想法计划去完成。可以自己决定颜色、形式、浆单、原料、配方等，不必支付诸如加盟费、授权费、设计费、教育训练费、器具材料的服务费等，想改就改，不用向总部报告同意否。适合具有个性化、独创性的人，可以自创品牌、独创技术与做法，缺点是知名度低，一切靠自己做决定与选择，好与坏完全由自己承担，缺少别人帮忙、出主意。但可以节省很多额外的支出，是否成功赚钱也是要结自己，请问您自己准备好了吗?

　　经过许多的比较分析，到底要选择哪一种开始，要靠您明智的决定，请试问自己比较合适哪一种，其实各有优缺点，到头来要想成功赚钱，还是要靠您自己有专业技术，个性随和，有抗压性，管理得宜，再就是地点、品质、服务、效率等，缺一不可。

　　二、了解清楚商圈

　　在都市的演进中，会自然形成一些消费性不同的商圈。直日购物商圈、休闲娱乐区、文教商圈、夜市、住宅区和交通枢纽区等。显然，不同的商翻其消费者组成也不同。消费时间与消费习性差异也很大。要知道这个商圈适不适合开店，首先要研究目标顾客彰在你所选择的商圈里有多少消费总量，也就是每个月大约有多少消费费额。

　　(一)何种产品的搭配最看好：产品的搭配与选挥(如点心、花茶、冷饮或简餐)必须完全依照顾客的需求而定，并结合附近竞争者的实力进行思考，如果自己的产品设计得很有待色，当然可以引领风骚，另当别论。

　　(二)价位接受：一杯咖啡的价格可依据所在消费商圈的消费者形态而定。有品味、单价较高的咖啡，是一种目的型消费，也可能是休闲型消费;对方便消费者可采取低价位，如商业区里回转率较快的35元咖啡连锁店。

　　(三｝营业时间：每天营业都有高峰和低谷。来调整淡旺季的营业时间。有些商圈如办公区，在周一至周五与假日的生意量差别很大，因此可定周日为公休日，若是学区，则寒暑假的消费量会骤减，这就要求有别的应对方法，比如想办法提高开学期间的消费量。

　　(四)在店内停留的时间：你想让客人在你的店内停留多久，可通过桌椅的材质、舒适度和播放音乐的性质等来实现，如中午时间段、提高回转率，可循放较轻快略嘈杂的音乐，下午茶时间属于让客人休闲聊天的阶段，则可播放轻音乐。

　　如在同一商圈里有几家肉类型的店，则官们的经营状态、优缺点、特色和想瓜分到多少消费量，都是做市场区隔的信息基础，有了市场区隔的观念，就可以判断自己的店要采用何种设备，采用何种服务，提供何种产品。例如，麦当劳不会使用进口瓷器的杯子，不会提供桌边服务。销售100元1杯的咖啡，因为去麦当劳喝咖啡的顾客，不会是为了“品味咖啡”而去消费，也许是考虑、方便才去的。

　　三、商圈也可以管理。

　　咖啡馆经营最主要的方式就是定点营业，因此往往形成“坐销”。更由于营业额是透过每位来店顾客的饮用，而逐渐累积的，就好比-棵树固定在一处地盘生根发芽，因此有人称之为“植物性”的企业。然而在营销导向的今日，消费者需求与欲望不断变化的，消费意识成多样化与个性化，再加上激烈的市场竞争，因此在咖啡馆经营上绝不能守着店铺，静待顾客来，而必须积极地去开发潜在顾客。

　　然而对一般中小型的咖啡馆来说，无论是设施功能或咖啡种类，均无法与大型的咖啡馆相抗衡。因此在顾客的争取与商圈的把握上，必须充分掌握位置的特性，由于咖啡馆又是地点性产业，所以位置条件的选择与运用，就成为经营的首要任务。因此曾经有人说咖啡馆经营的成功与否70%在以上取决于咖啡馆的选址，可见有效的位置战略对咖啡馆的营运实在关系重大。几个基本在本原则是必须加以认识的：

　　1.要确立“什么是咖啡馆的适切地点”的概念。

　　2.如何去选定理想的适切地点。

　　3.对于店铺的设置必须符合设店的目的，

　　4.应针对位置情况的变化而作有效的处宜。

　　所以在选择开店地点时。必须考虑到是不是消费者易于集中而且具有某些机能的场所，诸如经济、政治、文化、商业等功能的中心或是交通的要道等地区。通常来说，大多以咖啡馆为圆心，绘出-公里或一公里半的半径范围，作为咖啡馆的商圈，不过在进行店圈的设定时，有关的特性，诸如一般饮料方面则商圈较小，研磨咖啡方面则商圈较大，交通状况、地区内的设施情况等，都可能影响到商圈的分布，例如：在铁道附近的咖啡馆，其商圈的划分可能以铁道为界;如果是河川两旁的咖啡馆亦可能以河川为界。由于这些人为或自然的区隔，往往会造成顾客消费心理上的差异。

　　当然，一位咖啡馆经营者必须确实了解来到本店的顾客大约是在怎样的范围之内，并且深入调查此一区域的人口户数、收入、职业概况及消费特性等。借以针对其需求展开一系列的销售活动，这就是所谓的“商圈管理”。

　　在咖啡馆的经营过程中，可以经常运用顾客意见的反应调查或透过特价活动，直接信函或宣传单，给予某种特殊的优惠或赠品等方式，让顾客留下基本资料(姓名、年俗、性别、职业、地址等)。期性地建立此一资料，并深入地加以分析。将部分显然运地区的少数顾客除去。只就人曼史比较多的地区近行研讨与判断。就可以大致掌握商圆的分布了。而若能进一步透过促销活动的有效实施，将来店顾客资料做有系统的整理与分类则对于稳本颇得的培养与维系。将可提供不少助力。尤其是所谓社区性的咖啡馆，对于商圈的有效掌握与来店客层的分析，将是咖啡馆经营的成功的要务，所以商圈的管理是咖啡馆在拓展业绩上极为重要的-环。

　　四、选择良好的位置

　　一个咖啡厅选好个位置，是十分中育的。主要是选择人口稠密区或商业繁荣区。同时也要注意到同行集中的地方。

　　地点的选定是咖啡管经营的关键。曾经有人这么说：如果一家商店能选择正确的地点。则经营的成功率约在70%以。若在目标客户不经常去地方，即使装修多么气派的店铺。调整了了多么有吸引力的咖啡。咖啡馆也难以成功。咖啡馆选址原则。就是在能够充分吸顾客的场所修建店铺，尤其是小规模的咖啡馆。因为它不像大型咖啡具有其他综合性的功能。所以更应当注意地点的选择，这将是咖啡馆成功的出起点。

　　(一〕纯立选址标准

　　建立一套选址标准是成功选址不可缺少的环节。对你自己要找一个什么样的地方都不消楚。恐怕你永远也找不到它。

　　如果你已经扎扎实实地做好了经营计划。最基本的东西已建立.起来。选址以计划为准绳，一下是选址考虑的重点

　　1.消费群体。所有浓缩咖啡馆，无论其经营形式如何。都需要有-个稳定的消费群体。这个群体也许包括学生、到杂货店购物的人或就餐的人等等。无论什么样的顾客。这一群体必须是稳定的。并且能够接受浓缩咖啡这一概念。

　　2.便利性是咖啡馆选址和经营的重要因素。你的咖啡馆什么时候被一个骑摩怪的首次在到?是不是在马路的右侧?总而古之。人们不喜欢障碍，别指望现会有人穿过马路再向左窃来专门来光顾你的咖啡馆。

　　3.环境与天气。咖啡吧的基本格调应该让你和顾客都感到舒服。如果你不喜欢在这里东走西走。别人也同样如此。特别是当你准备办一个活动的咖啡服务店，也要争取把它弄得舒服一些，而不仅仅是“可以忍受”。你想作室内的还是露天的?这个地方足以抵御风雨和寒冷吗?有些人，也许是你，要每天在那里一始就是12小时。要准备供暖设备、防雨设备等等。

　　在热天如何安排室外的咖啡桌，需要一番计划。

　　4.竞争。…定程度的竞争是好事e如果在附近再没有别的浓缩咖啡馆，多半这表明这个地区的消费者不懂咖啡。另一方面，当人们把某一个东西说得天花乱坠，你也得根据自己的经验、所获得的消息及本能判断他们的话有无道理。

　　(二)地点的选择

　　用平均客单价和客人来店停留时间做一个简单的市场定位图，可由消费者的形态定出开店地址的原则。

　　1.低价位停留时间长者：以看书、聊天为目的，开底地点可选在巷养的2楼以上，以求安静。

　　2.低价位停留时间短者。消费者的消费习性是方便型，以最快速的方式来达到消费目的，无法兼顾到店内的气氛与情景营造，店址可选在人流多的地方、交通枢纽、夜市、学区。

　　3.高价位停留时间长者。这类顾客大都是因公或洽谈生意来消费的。不是个人支付费用(可报公账)，目的是要在一个良好的环境中不受干扰地谈成生意，因此私密性、安全性得求较高，可选在大马路边的2楼作为营业点。

　　4.高价位停留时间短者·开此类型店的人多属于有特殊关系的人，拥有特殊消费顾客群，开设点有私人俱乐部、高尔夫俱乐部、机场、休息站，通常是招标，不适合一般人开店。

　　第一个和第三个较适合个人开店，因其较符合个人风格与特色营造的需求。第二个区位较适合加盟连锁店。因为加.'Ml.连锁店最大的特色就是制式化的产品、服务与价格，此区位的顾客消费需求是方便，品质｝致，价位平实，特殊气氛的营造对此区位的顾客不是很重要。

　　五、如何用转让的方式开店

　　一个没有开店经验的人，一开始就开一家完全的新店，风险可能会较大，有的人觉得从无到有的挑战太大，就选择别人已经起了头、打了底，却因某种因素放弃营业而转让的店。减少一些繁琐的事。

　　由于顶店牵涉的法律问题较多，所以顶店时每一个步骤都不可忽视，以下几个要点I帮助你在顶店时避免落入圈套。

　　1.从报纸上搜集信息、

　　顶店的第一步是先从报纸上搜集信息。并和店主用电话洽淡相关细节，包括地点在哪里，是否还在营业，以及店主为什么要让出店面。此时，最忌讳的是直接与店主约时间看店面，要避免店主制造生意很好的假象。此外，若是已停止营业的店面，则不太适合转下来，因为不营业的店面，设备是否运转正常、是否有纠纷等较难判断。同时也难以承接原有客源。

　　.2.进行外部观察并搜集情报

　　搜集情报的方式有很多。例如询问附近商家欲转让的店面已营业多久，生意好不好，附近房租多少。为什么要转让店面等，也可以选择不同的时间去观察客源和人流。通过搜集外部信息，能得到意想不到的情报和参考位数据。

　　3.迸行内部观察并亲自消费

　　内部观察是指亲自到店里消费。了解产品的内容和价位，甚至要观察使用的器具是哪一品牌等。另外。还要观察顾客群的年龄。评估’员工是否受过训练。若通过对该店的观察，感觉符合自己的需求，则再进行下面的步骤。

　　4.了解店主的诚意

　　当对产品和商圈都满意之后，再和店主约时间，请店主谈谈经营的心得和要转让店面的原因等，进一步了解店主的诚意，了解经营的背后是否有债务或股东纠纷等。

　　5.邀请房主出面续约

　　首先要能证明房主确实拥有房屋所有权，以免被人欺骗，之后，再和房主洽谈是否续租和重新签约等相关。

　　六、单店如何与连锁店竞争

　　当有开店念头时，通常会面临的第一个抉择就是：参加连锁好呢?还是自己单打独斗好。连锁系统能够提供的好处不少，包括强势品牌，可以节省营销预算;总部移转整套开店技术，不用自己从头摸索;联合进货，可以降低原物料成本等等。

　　(一)降低租金成本有助于长期抗战

　　但是参加连锁相对也要付出代价，加盟费、授权费都会增加投资成本。如果自恃专业技术已够水准，再加上个人性向不适合需要高度配合团队的连锁系统，加入连锁系统反而会为营运带来困扰。不过单店经营者在连锁店想邻的情况下，想要稳定业绩，甚至脱颖而出，显然要付出更多的心力。

　　店提高竞争力的两张王牌：一是压低成本，二是突显特色。首先从降低成本来看。连锁店虽然可以借由联合大量进货来降低原材料成本，但是为了要营造品牌声势与知名度。多半要以高昂的租金进驻商圈的优质店面，单店大可不必加入抢店面混战。转而设法压低租金成本。由于租金和人事是咖啡馆最主要的两项成本，单店经营者如果能够有效降低租金就能增加与连锁吉辛苦苦者长期抗战的实力。

　　(二)多种方案都能大幅降低租金

　　节省租金成本，方法包括：

　　(1)选择商圈巷内位置。以装潢与营业风格塑造品牌印象，即使是位居巷内，一样能成为目的裂消费的对象。

　　(2)放弃一楼、法择较便宜的二楼。一间有两面或三阳漂亮景观窗的二楼，绝不会比一楼逊色，而且一楼人潮熙攘，二楼反而有助于营造闹中取静的效果;最重要的是，二楼租金通常是-楼的一半不到。

　　(3)复合经营。单店经营者如果只是降低租金成本，就只能消极地维持守势，还得要靠另外一张王牌才能展开攻势、地加业绩，那就是突显单店特色，连锁店虽然声势强、招牌大，但是各店风格一致，是优点、也是缺点，如果品尝咖啡已经成为一种讲究艺术的享受，单店各具风格特色反而能让咖啡迷流连忘返。

　　七、咖啡馆的投资估算与分配

　　想开一家自己的咖啡馆需要花多少钱呢?还是要从创业三步曲来说。第一阶段以创意和设计费用为主，花费的费额多少与好不好没有绝对关系，很难用数字做判定;第二阶段最容易计算，主要花费为硬件设备，控制的好坏决定花费的多少。如施工不当、设计错误、买错设备都是常见的事;第三阶段大多为营销宣传费用，若销策略和促销方法正确，则获利会大于花费。

　　(一)以租金预估营业额

　　许多想开店的人都有同样的困扰，到底开一家咖啡馆要花多少钱呢?通常可用下列-方式式来计算。租金50000元/月，租金不能高于营业额的20%，最好是占10%左右。假设店面租金50000元/月，则营业额要大于 50000/20%=250000元。

　　而在成本结构里，折旧摊抵不能高于营业额的10%.最好是5%，每月的折旧费额不能高于

　　250000×10%=25000元/月

　　这种计算方式仅供参考，情况不同，应采用不同的数掘进行计算。若租期为3年(36个月)，或5年(60个月)，则投资额分别为2.5万元×36=90万元，或2.5万元×60=150万元。

　　(二)判断营业额是否合理

　　25万元和50万元的营业额是否合理。可依下列公式计算：营业额=每人平均消费额×座位数×客满系数×转台数×天数

　　若每人平均消费额为150元，则营业领=150×42×0.7×2×28=246960元

　　说明：

　　1.在上述计算中，座位数为42，客满系数为0.7，转台数为2，每月营业天数为28，计算得出营业额为246960元，将近25万元，营业时必须达到此目标。

　　2.2个转台数是指营业时间为11:00～21:00，中午一轮、午茶加晚餐-轮。

　　3客满系数是指一般桌子搭配2张椅子或4张椅子，有1位顾客占了2人位的桌子，或2人占了4人位的桌子，当餐厅的椅子达到七成占有率时，可以说已经客满，所以客满系数为o.7.

　　当营业额未能达到预定目标时，则会造成折旧摊抵时间延长，其他成本(如物料、管销费用)受到挤压。此时店的竞争力就会削弱。

　　(三)花费多少的关键

　　基于上述两项推算，影响?于咖啡馆费用的关键因素是：

　　租金营业额的比例

　　.租期

　　折旧摊抵百分比

　　.每人平均消费额、座位数、转台数、苦苦业额目标

　　.租期期满后。所剩残值的认定(转让、拍卖或归零)

　　(四)投资额预算的分配

　　l.房租。最好在营业额的20%以下。否则房租太高，营业额又无法做大的情形下，房租势必就是一个沉重的负挡，可能造成亏损。但是好的地点房租也必定高。只要评估正确，还是要大胆投资，因为人流就是钱流，较能成功。

　　2.员工薪水。一般这是每家店最大的投资与负担。也经常是最无法节省的开销，通常都占营业额的30%～50%，除非大部分的工作都是自己或亲人帮忙，减少聘请员工或是营业额够大，才有可能降低，否则就是：最重要的开支。

　　3.进货成本。每家店餐类与饮料类的比例有差异，当然餐类的成本较而，约占20%～30%，而饮料的成本低，约占5%～10%.这部分就需靠经营者用心，如何逃购品质好、价格低的好产品。

　　4.税费。大约占5%.

　　5.杂费。包销增添新的苦苦具材料、破损更新、报刊杂志、音乐带、餐饮提材等，每日开销有多有少。大约在5%～10%。

　　6.水电费。会因夏季及秋冬季而有高低差。尤其空调用电为大开销，得靠经优者运用科能方法。选用高效能的机器及注意调调温来节省。大约占5%～10%。

　　如果想开一家理想的咖啡馆。而不受财力限制。那么花钱时就可以不精打细算了。

　　多数入开店的店面都是租的，而租约签订得正确与台关系着日后营业的成败，因此提醒想开店的人 务必要留意租约内容。

　　老板应该来自处理和了解财务。如果连店里缺不缺钱，赚不赚钱都不知道，那是很危险的。通常一家的的经营出现问题，大都是财务管理不善所致，而有些问题，老板本从财务报表里尽早发现并及时解决。

　　八、寻找资费支持

　　经营咖啡馆首先遇到的是资金问题。要么是你自己有足够的资金。要么你得先去筹款。

　　无论你自己出资， 还是有人资助. 事先都要要好好规划这笔资金.

　　(一)计算开支

　　融资之前要做的最重要的是，开店需要多少钱做粗略的预算。

　　所有可以预见到的开支都变包括进来。在你的预算表里要包括库存、设备、公司标志及营销用材、员工的制服及培训费用。经常忽略且数目不小的一笔开支是公司能开始赚钱之前的营业费用等。我们总是希望开业时顾客盈门。但是要做好各种准备。

　　〈二)寻找资金

　　一旦你算出你在启动和经营咖啡馆所需资金的数目后，你就得考虑从哪里得到它。一下为常见的融资渠道：

　　1.银行及其他饥构。银行很乐意将钱借给那些能用钱生钱的人。很多书讲如何写申请贷款报告，找儿本来看看。

　　除了银行以外，你还可以到投资公司司或风险创业机构。

　　2.私人投资。比如。你可以我一个或几个合作伙伴。问问家里的亲戚。或者向朋友以合同方式借钱。在所有这些情况下。你的债权人都希望从他的投资里获得回报。在借给你钱以后。他期待着你在一定时间内如数还钱。附带一定的“利息”;要不就是冒着更大的风险。等着你的的咖啡厅成功后，和你商议长期的利润分红。

　　你的买卖赚钱越多。他所获的问报也就越大，如果你的出资人在你的企业里的投资所得回报远远超过了他以往通过较”安全”的方式所获得的收入，说明这种投资是很诱人的。

　　如果投资人是在外面找到的。那么你最好求助于专业律师为你起草贷款条款。经营方式可以是有限责任合作、无限责任合作有限责任公司。-切取决于需要及投资者的情况。

2014-09-19 16:21:12